Mosca: situazione e prospettive degli immobili per uffici
Il mercato ritorna a marciare – Nel secondo trimestre del 2010 sono stati avviati tre grandi progetti da 1,5 milioni di metri quadrati – Dei 9,7 milioni di metri quadrati di uffici a Mosca il 18% è libero – Si prevede che a partire dal 2011 il mercato degli immobili per uffici di Mosca ritornerà a crescere a un ritmo del 4-6% l’anno.
Dopo un periodo di stagnazione, causato dalla crisi finanziaria, nel secondo trimestre del 2010 il mercato degli immobili per l’uffici della capitale russa è tornato più attivo. Nel periodo marzo-giugno sono stati conclusi alcuni deal che hanno annunciato agli analisti il ritorno dell’interesse degli investitori al settore.
Ciononostante, nel secondo trimestre del 2010 sul mercato degli immobili per uffici sono state presenti sia alcune tendenze tipiche per un mercato in crisi, che quelle caratteristiche di un mercato sano.
Tra i trend positivi gli analisti hanno tracciato in primo luogo un considerevole aumento dell’afflusso degli investimenti russi e stranieri negli immobili per uffici. Ciò significa che questo tipo di settore edilizio diventa di nuovo interessante.
Un altro aspetto positivo è legato all’aumento dei crediti erogati dalle banche per investimenti negli immobili per uffici.
Un altro segnale della ripresa del mercato secondo gli analisti è rappresentato dall’aumento dei finanziamenti rastrellati dai developer e dalle società di costruzioni sul mercato aperto, tramite l’emissione dei titoli e dei bond di vario tipo.
Invece, tra le tendenze che indicano un mercato ancora lontano dalla “completa guarigione” le numerose cause legali: durante la crisi molti developer si erano dichiarati incapaci di far fronte ai propri debiti. Nel 2009 molti developer sull’orlo della bancarotta si sono trovati coinvolti in lunghi processi giudiziari dalla durata imprevedibile.
Gli esiti di questi processi potranno variare: da una banale proroga sul rimborso dei prestiti, a multe fino alla bancarotta di alcune imprese di edili.
Un altro trend preoccupante è legato alla cessione di quote di società di costruzioni per rimborsare i debiti accumulati. Questo fenomeno si è rafforzato proprio nel secondo trimestre del 2010.
Per quanto riguardano le attività degli investitori nel periodo aprile-giugno si è notato un aumento delle operazioni sul mercato degli immobili da ufficio.
Come si è visto dall’esperienza degli anni precedenti, nel secondo trimestre si registra tradizionalmente una diminuzione della consegna degli immobili per uffici. Nel 2010 non c’è stata un’eccezione alla regola.
Nel trimestre aprile-giugno a Mosca sono stati consegnati 132.000 metri quadrati di uffici nuovi delle classi internazionali A e B, di cui l’80% è concentrato nel business center “Domnikov” (classe A, 70.000 metri quadrati di superfici affittabili) e nel business center “Diamond Hall” (classe A, 38.000 metri di superfici affittabili).
Invece, a causa di gravi problemi di finanziamento, non è stato consegnato nel secondo trimestre, com’era previsto, il business center “Trio”. La consegna di questo centro uffici è stata rinviata alla fine del 2010 – inizio del 2011.
Questo significa che alla fine del mese di giugno il totale delle superfici per gli uffici a Mosca è stato di oltre 9,7 milioni di metri quadrati.
Parallelamente, è aumentato l’attivismo dei developer per l’avvio dei nuovi progetti. Mentre nel primo trimestre del 2010 ne era stato annunciato l’inizio di due nuovi, nel secondo trimestre si è parlato di tre nuovi grandi cantieri, che comprendono due centri commerciali e da uffici e un business park. Un centro commerciale e da uffici sorgerà in via Pravdy, vicino a Leningradskoe shosse, sulla strada verso l’aeroporto internazionale di Sheremetievo, mentre l’altro centro sarà costruito in via 5 Donskoj proezd. Inoltre, sull’autostrada Egorievskoe shosse avrà sede un business-park “Flagman”, distante dalla circonvallazione esterna di Mosca (autostrada MKAD) 12 chilometri.
Le superfici complessivi di questi tre centri saranno superiori a 1,5 milioni di metri quadrati. La consegna è prevista per la fine del 2012.
Nel secondo trimestre si è fermato il calo dei prezzi degli uffici a Mosca. Per i centri in via di costruzione, i prezzi (presentati dai proprietari senza Iva e senza le spese di manutenzione) variano da 650 a 800 dollari all’anno per metro quadrato per gli uffici della classe A, e da500 a 560 dollari all’anno per metro quadrato per gli uffici della serie B.
Invece, i prezzi di vendita degli uffici in via di costruzione nel secondo trimestre sono stati rispettivamente di 9.200 dollari al metro quadrato per uffici della serie A e di 5.150 dollari per metro quadrato degli uffici di serie B. Con gli sconti, che variano attualmente dal 5% all’8%, i prezzi di affitto possono scendere a 650 dollari al metro quadrato per gli uffici della serie A, e a 540 dollari per quelli della classe B. Rispettivamente il prezzo nominale di vendita può diventare 8.300 dollari al mq per gli uffici della classe A, e 4.770 dollari al metro quadrato per gli uffici della serie B.
Alla fine di giugno dei 9,7 milioni di metri quadrati di uffici disponibili a Mosca, 1,8 milioni rimaneva ancora sfitto. Vale a dire che la disponibilità degli uffici liberi raggiunge attualmente il 19% del totale, ovvero il 5% in meno rispetto alla disponibilità all’inizio del terzo trimestre del 2009. Negli uffici della classe A è vacante il 18,5% delle superfici affittabili, mentre negli uffici della classe B è sfitto il 20% delle superfici.
All’interno della via Sadovoe koltso i prezzi degli affitti degli uffici della classe A sono vicini a mille dollari al metro quadrato all’anno. Per esempio, un ufficio di 280 metri quadrati in via Sivtsev Vrazhek (vicino all’Ambasciata italiana) viene offerto al prezzo di 975 dollari all’anno al metro quadrato. Un piccolo uffici di 50 metri quadrati in Piazza Novaja (vicino all’Amministrazione del presidente russo) viene offerto a 715 dollari al metro quadrato all’anno.
I prezzi di vendita degli uffici a Mosca variano moltissimo: per esempio una casa di mille metri quadrati in via Chistij Pereulok viene offerta a 18mila dollari al metro quadrato (vedi la foto), mentre in via Stanislavskij un metro quadrato nel centro di uffici della classe B costa 7.650 dollari. Fuori dal centro i prezzi variano da 6.000 a 7.500 dollari al metro quadrato.
Con la ripresa economica e con il ripristino della domanda ci si aspetta che i prezzi raggiungano alla fine del 2010 - inizio del 2011 i livelli precedenti alla crisi.
Molto indicativo dovrebbe essere il primo trimestre del 2011, periodo in cui sarà chiaro in che direzione si svilupperà il mercato degli immobili per uffici di Mosca.
Lo scenario di base prevede una crescita del mercato del 4-6% all’anno dal momento che, dopo la crisi, gli investitori considereranno con maggiore cautela gli impegni negli immobili per gli uffici in Russia.
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