Il mercato russo dei servizi alberghieri

In Russia la crescita è del 15-20% all’anno – Molte catene internazionali aprono le proprie strutture in Russia – Il 40% del fatturato del settore alberghiero è concentrato a Mosca – Dei circa 4.400 hotel di tutta la Russia soltanto 34 possono vantare il certificato internazionale di cinque stelle – Le autorità della capitale lamentano la mancanza di 8-9.000 posti letto.

La Russia è un Paese con un enorme potenziale turistico con città antiche del famoso “anelo d’oro”, regioni autentiche e suggestive che si sono formate sotto l’influenza di diverse civiltà, zone ecologiche e meraviglie uniche come il lago Bajkal, la più grande riserva del mondo di acqua dolce. Lo sviluppo del  turismo è bloccato dalla scarsità di adeguate infrastrutture, in primo luogo di alberghi. Nonostante il boom edilizio degli ultimi anni. gli alberghi rappresentano tuttora un anello debole del servizio turistico russo. A Mosca ci sono hotel appartenenti alle più famose catene alberghiere internazionali (Marriott, Hyatt, Swissotel, Holiday Inn, SAS Radisson, Kempinski ecc.), che offrono stanze ai prezzi inaccessibili per la maggior parte dei turisti comuni. Mancano invece hotel a tre stelle, lo standard più richiesto dai giovani e dai turisti della classe media.
Per colmare questa lacuna le autorità russe – centrali e municipali – stanno lanciando dei programmi volti a favorire la costruzione di alberghi di varie categorie.
Secondo i dati del Comitato federale russo per la statistiche  (Rosstat), negli ultimi 10 anni il mercato russo dei servizi alberghieri è cresciuto in media del 15-20% all’anno. Ciononostante, all’inizio del 2008 (l’ultimo dato disponibile) la disponibilità degli alberghi in Russia rispetto al 2000 è aumentata soltanto del 9 per cento.
Attualmente in Russia funzionano circa 4.400 alberghi, la maggior parte hotel dell’era sovietica, case di cura e pensioni costruite negli anni 50-70 del secolo scorso. Di 186.700 stanze (368.300 posti letto), secondo le stime delle agenzie internazionali Jones Lang LaSalle e Colliers Internaztional, soltanto 14.000 stanze corrispondono agli standard moderni dei servizi alberghieri.
Negli ultimi tre anni il volume del business alberghiero in Russia ha raggiunto due miliardi di dollari l’anno, di cui il 40-50% è costituito dal fatturato degli alberghi di Mosca. Il mercato degli alberghi di Mosca cresce in media del 20% all’anno. Malgrado la mancanza di alberghi, il carico medio per una stanza a Mosca è del 70-80% e del 60% nelle regioni. E questo perché non tutti possono permettersi il lusso di fermarsi negli hotel di 4-5 stelle con tariffe da 350-400 euro per stanza.
La scarsità di alberghi ufficialmente registrati ha fatto fiorire a Mosca una sorta di mercato parallelo: le agenzie immobiliari affittano dai privati appartamenti per poi subaffittarle. I prezzi per un appartamento in un quartiere centrale di Mosca possono variare da 140 a 200 euro per notte.
Per quanto riguarda il settore alberghiero di San Pietroburgo, nella “capitale del nord” ci sono 329 alberghi, per un totale di 17.844 stanze, di cui soltanto nove (complessivamente 1.494 stanze) hanno ottenuto la categoria internazionale di cinque stelle. Invece, 20 alberghi (un totale di 3.412 stanze) appartengono alla categoria quattro stelle, mentre 91 (8.609 stanze) sono a tre stelle.
Un altro mercato in rapida espansione è quello ucraino, che attira gli investitori internazionali. L’escalation dei prezzi delle stanze degli alberghi, che stanno raggiungendo livelli proibitivi, viene sostenuta dalla mancanza di stanze disponibili, specie a Kiev (Ucraina).
Una delle più importanti tendenze degli ultimi anni, che ha dato una spinta allo sviluppo del mercato degli alberghi in Russia, è la penetrazione nel Paese dei maggiori gruppi alberghieri internazionali. Un’altra novità è legata alla costruzione di alberghi all’interno dei business center, che però non è in grado di soddisfare la crescente domanda da parte dei businessman che devono andare non soltanto a Mosca ma anche in altre città e nei centri industriali della Russia.
Dopo l’assegnazione alla città di Sochi dell’organizzazione delle Olimpiadi invernali del 2014 si è notato un certo spostamento dei progetti d’investimento nel settore horeco da Mosca e da San Pietroburgo verso la regione di Krasnodar sul Mar Nero.
Uno dei maggiori investitori nel settore alberghiero della regione di Krasnodar è il gruppo Sovereign Hospitality Holdings del Kuwait. Comunque, per soddisfare la domanda di servizi alberghieri di qualità il municipio di Mosca intende favorire gli investimenti nel settore.
Tra le più importanti tendenze sul mercato dei servizi alberghieri della Russia degli ultimi anni si può notare:
un aumento degli investimenti nel settori horeco rispetto alla saturazione del mercato dell’edilizia residenziale, degli uffici e dei magazzini;
Lo sbarco sul mercato russo di investitori non legati al business alberghiero;
un interesse crescente degli investitori nei confronti dei centri multifunzione (business center, albergo, fitness-palestra, cinema, centro commerciale);
il consolidamento del business alberghiero;
Investimenti russi negli alberghi all’estero.
All’inizio del 2008 in Russia c’erano 260 hotel appartenenti alle varie catene internazionali e russe. La maggiore catena russa di alberghi è Azimuth, che fattura 54 milioni di dollari l’anno con una crescita (nel periodo ante crisi) del 30% all’anno.
In Russia ci sono soltanto 1,5 stanze di albergo ogni mille abitanti. Di 4.369 alberghi soltanto 34 hanno ottenuto la categoria internazionale di cinque stelle, 140 alberghi sono a quattro stelle, 281 alberghi a tre  e 181 alberghi a 1-2 stelle.
Il 18% delle stanze di albergo si trova a Mosca e l’altro 8% a San Pietroburgo. Il 40% dei guadagni del business alberghiero è concentrato nella capitale russa (il 12% a San Pietroburgo).  
A Mosca ci sono 203 alberghi, per un totale di 40.300 stanze per 68.400 ospiti. Il tasso di rendimento degli alberghi di Mosca oscilla tra il 17% e il 25%, mentre nelle provincie questo dato varia dal 15% al 20 per cento. Il dato è di 2,5 volte sopra il tasso medio di rendimento degli alberghi in Europa, inferiore al 10 per cento.
In questo momento il mercato alberghiero di Mosca è molto appetibile per gli investitori: nella prima metà del 2007 una stanza ha fruttato ai proprietari l’utile netto di 149 euro contro i 36 euro di Londra.
Naturalmente la crisi finanziaria rischia di frenare lo sviluppo di questo business, ma dopo il rilancio dell’economia globale il mercato russo dei servizi alberghieri ha ottime prospettive di crescita. La crisi finanziaria ha cambiato la situazione negli ultimi mesi del 2008: per la prima volta degli ultimi sei anni molti alberghi hanno abbassato i prezzi. Ciononostante, anche nel 2008 Mosca ha conservato il primato della città più cara del mondo per i prezzi degli hotel.
Il mercato degli alberghi di Mosca nel quarto trimestre ha dimostrato un calo record sia per la domanda, sia per i redditi: rispetto al corrispondente periodo del 2007 il carico delle camere è diminuito del 14%, mentre l’indicatore Revpar ha lasciato sul terreno il 13 per cento. Secondo le stime dell’agenzia John Lang Lasalle il prezzo medio di una camera (indicatore Adr) è sceso del 4,5% in rubli e del 18% in dollari, arrivando a 315 dollari per una camera a notte.
Il calo delle visite nella fascia alta (5-4*) è cominciato lo scorso ottobre, il mese in cui il numero degli arrivi è diminuito dall’81,8% al 72% rispetto all’analogo periodo del 2007, mentre nella fascia degli hotel a tre stelle si è registrata una diminuzione dall’83% al 71,9 per cento. Nel novembre-dicembre il numero degli ospiti è sceso, rispettivamente, del 63% e 55% nelle strutture a 5-4* e del 63% e  51 per cento negli alberghi a tre stelle.
Questa tendenza potrebbe continuare fino al 2010, mentre nei mesi estivi i prezzi delle stanze degli alberghi potrebbero scendere ancora del 25-30% in dollari e del 7-10% in rubli.

Notiziario dai mercati Csi su dati delle agenzie immobiliari russe e internazionali